Емкость рынка торговых центров (корректировка вопроса)

• Актуальные вопросы маркетинга
• Архив маркетинговой аналитики
• Консалтинговый радиопроект «Маркетинговая среда»
• От рекламы до паранойи
• Примеры проектных решений и стратегий Клиентов МЭРМ

Здравствуйте, уважаемая Алена!

Для расчета емкости рынка девелоперам необходимы следующие сведения:

Инфраструктура территории строительства проектного объекта:

• Для торговых центров: плотность населения, сфера занятости, доходы населения (доходы на домохозяйство, средний уровень заработной платы), количество предприятий сферы торговли (продовольственной и непродовольственной розницы), количество предприятий сферы потребительских услуг, количество банков (или отделений банков и/или банкоматов) и, конечно, количество аналогичных торговых центров.

Здесь есть два важных индикатора. Первый (актуальный в любых условиях): чем более развито на соответствующей территории количество и виды услуг населению, тем выше доходы у людей. Второй (актуальный для нынешнего огосударствления экономики): если большая доля в среде трудоспособного населения около 30-40% приходится на бюджетников или сотрудников каких-нибудь госучреждений и госкорпораций (кроме печально известных моно-городов), то покупательская способность и потребительская активность в таком регионе довольно высокая, а, значит, посещаемость (проходимость) торговых центров тоже будет не низкой.

В самом же общем виде можете ориентироваться на следующие показатели: 1 кв. м. супермаркета «убивает» 1 небольшой магазинчик пошаговой доступности. Так что если в рассматриваемом регионе, например, 2500 магазинов пошаговой доступности и есть 5 супермаркетов (так называемых, «якорных» арендаторов торговых центров), площадью примерно по 400 кв. метров, то имеет смысл строить еще один торговый центр. Да и то, если рядом нет какого-нибудь рынка.

• Для складских комплексов: данные по отраслевой принадлежности субъектов предпринимательства (% — торговля, % — строительство, % - сфера услуг и т.д.), а также фактическое количество соответствующих предприятий. Отраслевая специализация территории — промзона, промышленный округ, логический округ, сельскохозяйственный регион, зона отдыха и т.п. Перечень объектов транспортной инфраструктуры (ж/д станции, аэоропорты, причалы, порты, федеральные трассы, транспортные узлы и т.п.). Количество объектов муниципальной собственности (чем их больше, тем больше вероятность того, что коммерческие склады будут не востребованы), количество крупных предприятий, сдающих в аренду складские площади, и, конечно, количество аналогичных складских комплексов. Количество специализированных предприятий в областях, смежных к складской логистике (например, производство упаковки, тары, ремонт грузовой техники, производство промышленных холодильников, крупногабаритного торгового оборудования и т.п.). Если таковые имеются — это хорошо с точки зрения потенциальных клиентов складской недвижимости (будет возможность решить разные вопросы без потерь времени на дорогу между различными партнерами).

• Для коттеджных поселков: здесь есть своя явная специфика, которая, к сожалению, не зависит ни от емкости рынка, ни от характеристик территории (жизнь за МКАД показывает, что «элитные» поселки могут строиться где угодно, даже на старых мусорных полигонах). Так что применительно к этому сегменту важно знать следующее: чьи земли? как они оформлены? насколько легко могут быть переведены в разряд земель под строительство? насколько доступны коммуникации (электричество, газ)? какие окрест есть дороги? как далеко до трассы, до ж/д? И, главное: насколько далеко до «работы» и насколько легко трудоустроиться (найти работу) в сравнительно крупном ближайшем населенном пункте? Но все же, до тех пор, пока малоэтажное жилищное строительство занимает умы государственных мужей (по типу жилье для сельхозработников, жилье для молодых специалистов и т.п.), в этом секторе емкости соответствующего рынка могут знать только небожители - как они себе эту емкость представят — так оно, скорее всего, и будет. Так что лучше не тратить время на расчеты там, где последнее слово остается за провидением.

В любом из указанных случаев Вам нужно раздобыть еще и такие документы как: генплан по строительству, план реализации инвестиционных проектов — для конкретной территории (в ряде продвинутых регионов эти документы можно найти в открытых источниках, в ряде случаев они предоставляются по запросу профессиональным бизнес-консультантам, таким как специалисты МЭРМ).

Средневзвешенную сумму чека можно рассчитать, исходя из ориентиров по потребительской корзине. Эти данные определяются для каждого субъекта Федерации. Правда, размеры потреб. корзины, указанные на месяц, соответствуют максимум неделе. Можно поступить и проще: минут 10 постоять возле касс супермаркета в субботу в первой половине дня (с 12.00 до 14.00) или в среду примерно с 16.00 до 19.00. Кстати, у специалистов МЭРМ есть в распоряжении довольно большая картотека размеров средних чеков по различным торговым центрам в разных регионах, собранная и актуализируемая в результате системного мониторинга, в том числе с помощью наших региональных партнеров.В случае необходимости, мы готовы предоставить Вам неоходимые данные на основании коммерческого контракта.

Средневзвешенная стоимость договора аренды в самом общем виде рассчитывается следующим образом: смотрите среднюю стоимость за 1 кв. м., характерную для объектов, расположенных на интересующей Вас территории, умножаете примерно на 40-50 м. (сейчас это самый востребованный средний размер арендной площади) — это и будет средняя сумма платежа по договору аренды за месяц (плюс-минус 15-30% — за коммунальные платежи, этаж, охрану и т.п.).

Средневзвешенная стоимость аренды по складским площадям находится в зависимости от частоты поставок и отгрузок. Ориентиры здесь примерно следующие: стоимость хранения не должна превышать 4-5% от оптовой стоимости товара.

Уважаемая Алена! Поскольку девелопмент — это классический инвестиционный бизнес, лучше, все же, минимизировать риски всеми возможными способами, поскольку вынуть деньги после строительства будет труднее, чем сберечь их до того, как буквально «залить бетоном». Так что, если у Вас возникнет потребность в профессиональном инвестиционном консалтинге, обращайтесь к нам, в МЭРМ. Ведь не потраченные зря деньги — по нынешним временам — почти тоже, что и прибыль.

Желаю удачи в делах, с искренним уважением, Римма